장미아파트 1차 단지 분석 보고서
목차
1. 요약 (Executive Summary)
장미아파트 1차는 송파구 신천동에 위치한 2,100세대 대단지 재건축 아파트입니다. 1979년 준공되어 노후화되었지만, 잠실역과 잠실나루역을 도보로 이용할 수 있는 더블 역세권이며, 한강공원과 인접한 훌륭한 입지를 자랑합니다. 재건축을 통해 미래 가치 상승이 기대되지만, 현재는 토지거래허가구역으로 지정되어 투자에 제약이 있을 수 있습니다.
2. 기본 정보
기본 정보
| 단지명 | 장미아파트 1차 |
|---|---|
| 주소 | 서울특별시 송파구 올림픽로35길 104 |
| 건설사 | 라이프주택 |
| 준공년도 | 1979년 1월 |
| 세대수 | 2,100세대 |
| 동수 및 층수 | 21개동, 최고 14층 |
| 주차대수 | 2,100대 (세대당 1대) |
| 난방방식 | 지역난방, 열병합 |
| 용적률/건폐율 | 184% / - |
사업 개요 (재건축/재개발인 경우)
| 사업 추진 배경 | 노후화된 아파트의 주거 환경 개선 및 가치 상승을 위한 재건축 추진 |
|---|---|
| 사업 진행 과정 | 2020년 조합 설립, 현재 사업시행인가 및 정비계획변경, 종상향 추진 중 |
| 시공사 선정 과정 | 미정 |
| 사업 규모 및 특징 | 2,100세대의 대규모 재건축, 잠실역 일대 랜드마크 기대 |
요약: 장미아파트 1차는 재건축을 추진 중인 대단지 아파트로, 더블 역세권과 한강공원 인접이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 재건축 완료 시 잠실 지역의 랜드마크 아파트로 자리매김할 가능성이 높습니다.
3. 평면도 분석
타입별 특징 및 장단점 비교
| 타입 | 특징 | 장점 | 단점 |
|---|---|---|---|
| 92㎡ | 복도식, 방 3개, 욕실 1개, 기본 구조 | 기본적인 주거 기능 | 복도식, 좁은 욕실 |
| 108㎡ | 복도식, 방 3개, 욕실 2개, 넓은 거실 | 넓은 거실, 2개의 욕실 | 복도식 |
| 126㎡ | 복도식, 방 3개, 욕실 2개, 넓은 공간 | 넓은 공간 | 복도식 |
| 150㎡ | 복도식, 방 4개, 욕실 2개, 넉넉한 공간 | 넉넉한 공간, 방 4개 | 복도식 |
공간 활용도 평가
| 평가 항목 | 내용 |
|---|---|
| 공간 효율성 | 복도식 구조로 인해 공간 효율성은 다소 떨어짐 |
| 혁신 설계 요소 | 노후 아파트로 혁신 설계 요소는 미비 |
| 발코니 확장 | 재건축 시 발코니 확장 및 다양한 평면 설계 기대 |
요약: 장미아파트 1차는 노후 아파트로 평면 구조가 현대적이지는 않지만, 재건축을 통해 다양한 평면 설계와 공간 활용도를 높일 수 있을 것으로 기대됩니다.
4. 입지 및 교통
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 지하철 | 2호선, 8호선 잠실역 도보 5분, 2호선 잠실나루역 도보 5초 |
| 버스 | 잠실역 버스 환승 센터 이용 편리 |
| 도로 접근성 | 올림픽대로, 잠실대교 이용 용이 |
| 지역 특성 | 잠실역 중심 상업 지구, 한강공원 인접 |
| 개발 호재 | 잠실 MICE 개발, 영동대로 지하 복합 개발 |
| 지역 전망 | 개발 호재로 인한 미래 가치 상승 기대 |
요약: 장미아파트 1차는 잠실역과 잠실나루역을 모두 이용할 수 있는 더블 역세권이며, 다양한 버스 노선과 편리한 도로망을 갖춘 우수한 교통 환경을 자랑합니다. 또한, 잠실 MICE 개발과 같은 지역 개발 호재로 미래 가치 상승이 기대됩니다.
5. 교육 환경
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 초등학교 | 서울잠동초등학교 (단지 내 위치) |
| 중학교 | 잠실중학교 (단지 인근) |
| 고등학교 | 잠신고등학교, 영동일고등학교 등 (명문 학군) |
| 학원가 | 잠실역 인근 학원가 이용 편리 |
| 교육 시설 | 잠실 도서관, 송파구민회관 등 |
요약: 장미아파트 1차는 단지 내 초등학교와 인근 중학교를 비롯하여 명문 학군과 잠실역 인근 학원가를 이용할 수 있는 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.
6. 생활 편의시설
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 쇼핑/마트 | 롯데백화점, 롯데마트, 홈플러스, 롯데월드몰 |
| 의료시설 | 서울아산병원 |
| 문화/여가 | 롯데시네마, 롯데월드, 석촌호수, 올림픽공원, 한강공원 |
| 공원/녹지 | 한강공원, 올림픽공원, 석촌호수공원 |
| 관공서/금융 | 송파구청, 잠실동 주민센터, 은행 |
요약: 장미아파트 1차는 롯데백화점, 롯데마트, 서울아산병원 등 다양한 쇼핑, 의료, 문화 시설을 편리하게 이용할 수 있으며, 한강공원, 올림픽공원, 석촌호수공원 등 풍부한 녹지 공간을 누릴 수 있는 최적의 생활 환경을 제공합니다.
7. 단지 내 시설 및 환경
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 커뮤니티 시설 | 노후 아파트로 커뮤니티 시설은 미비 |
| 보안 | 24시간 경비 체제 |
| 조경 | 노후 조경 |
| 주차 시설 | 지상 주차 (세대당 1대) |
| 관리 상태 | 보통 |
요약: 장미아파트 1차는 노후 아파트로 단지 내 시설 및 환경은 미흡한 편이나, 재건축을 통해 현대적인 커뮤니티 시설과 조경, 주차 시설 등을 개선할 수 있을 것으로 기대됩니다.
8. 시세 및 거래 정보
장미아파트 1차의 시세 및 거래 정보는 네이버 부동산 - 장미1차 등의 자료를 참고하여 최신 정보를 확인해야 합니다.
요약: 장미아파트 1차의 시세 및 거래 정보는 네이버 부동산 등의 자료를 참고하여 최신 정보를 확인해야 합니다.
9. 관리비 분석
장미아파트 1차의 관리비 정보는 정확한 자료를 찾기 어려우므로, 추가적인 조사가 필요합니다.
10. 개발 호재 및 지역 전망
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 교통 | GTX-A, C 노선 개통 예정 (잠실역 경유) |
| 상업 | 잠실 MICE 개발, 롯데월드 타워 개발 |
| 리스크 | 토지거래허가구역 지정, 재건축 사업 지연 가능성 |
| 주변 개발 계획 영향 | 잠실 지역 개발 호재로 인한 시너지 효과 기대 |
요약: 장미아파트 1차는 GTX 개통, 잠실 MICE 개발 등 다양한 개발 호재로 미래 가치 상승이 기대되지만, 토지거래허가구역 지정과 재건축 사업 지연 가능성은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
11. 장점 및 단점 분석
장점 및 단점 분석
- 장점
- 더블 역세권 (2호선, 8호선)
- 한강공원 인접
- 우수한 교육 환경 (잠동초, 잠실중, 명문 학군)
- 단점
- 노후 아파트
- 복도식 구조
- 토지거래허가구역 지정
SWOT 분석
| SWOT | 내용 |
|---|---|
| 강점 (Strengths) | 뛰어난입지 (교통, 환경, 교육) |
| 약점 (Weaknesses) | 노후화, 복도식 구조, 낮은 주차율 |
| 기회 (Opportunities) | 재건축 사업 추진, 잠실 지역 개발 호재 |
| 위협 (Threats) | 토지거래허가구역, 재건축 사업 지연, 부동산 시장 변동성 |
12. 투자 및 거주 의견
투자 및 거주 의견
- 투자: 재건축 기대감으로 투자 가치는 높으나, 토지거래허가구역 지정으로 투자에 신중해야 함
- 투자 추천: 보류 (토지거래허가구역 해제 또는 재건축 사업 진전 시 투자 추천)
- 투자 적정 시점: 토지거래허가구역 해제 또는 재건축 사업시행인가 후
- 수익률 전망: 재건축 성공 시 높은 수익률 기대
- 예상 투자 수익률: (예상 투자 수익률(매매 차익, 임대 수익))
- 투자 회수 기간: 재건축 완료 후
- 거주: 교통, 교육, 환경이 우수하여 실거주 만족도는 높을 것으로 예상되나, 노후 아파트라는 점을 감안해야 함
- 실거주 만족도: 보통
- 주요 거주 추천 대상: 재건축 투자에 관심 있는 사람, 교통 및 교육 환경을 중요시하는 사람
- 추천 평형 및 동: 남향, 한강 조망 가능 동
13. 단지 평가 및 종합 점수
단지 평가 (100점 만점)
| 평가 항목 | 점수 |
|---|---|
| 기본 정보 | 6/10 (노후 아파트) |
| 입지 및 교통 | 9/10 (더블 역세권, 편리한 교통) |
| 생활 인프라 | 9/10 (풍부한 편의시설) |
| 교육 환경 | 8/10 (우수한 학군) |
| 단지 내 시설 | 4/10 (노후 시설) |
| 가격 효율성 | 6/10 (재건축 기대감 반영) |
| 미래 가치 | 8/10 (개발 호재) |
| 투자 가치 | 7/10 (재건축 기대감, 토지거래허가구역) |
| 거주 만족도 | 7/10 (편리한 생활, 노후 시설) |
종합 점수: 71/100
14. 추가 정보
- 관리사무소: 02-423-0274
- 최근 이슈: 재건축 사업 추진, 토지거래허가구역 지정
- 참고 자료:
- 입주민 의견: (온라인 커뮤니티, 부동산 플랫폼 리뷰 분석) - 재건축 기대감 높음, 주차난 심각
※ 본 보고서는 2025년 04월 기준 최신 정보를 반영하였으며, 향후 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문 및 전문가 상담을 통해 추가적인 정보를 확인하시기 바랍니다.
