잠실 우성4차 단지 분석 보고서
1. 요약 (Executive Summary)
잠실 우성4차는 재건축을 추진 중인 단지로, DL이앤씨의 하이엔드 브랜드 '아크로'가 적용될 예정입니다. 9호선 삼전역 역세권에 위치하며, 교육 환경이 우수합니다. 다만, 준공된 지 40년이 넘어 시설 노후화가 단점으로 꼽힙니다. 투자 가치는 재건축 진행 상황에 따라 변동될 수 있으며, 실거주는 교육 환경을 중시하는 학부모에게 추천됩니다.
2. 기본 정보
기본 정보
- 단지명: 잠실 우성4차
- 주소: 서울시 송파구 잠실동 320
- 건설사: 우성건설
- 준공년도: 1983년 8월
- 세대수: 555세대
- 동수 및 층수: 7개동, 최고 15층
- 주차대수: 277대 (세대당 0.49대)
- 난방방식: 지역난방, 열병합
- 용적률/건폐율: 194% / -
사업 개요 (재건축/재개발인 경우)
- 사업 추진 배경: 노후 아파트 재건축 필요성 증대, 주거 환경 개선 요구
- 사업 진행 과정: 2018년 조합설립인가, 2023년 사업시행인가
- 시공사 선정 과정: DL이앤씨 선정 (하이엔드 브랜드 '아크로' 적용)
- 사업 규모 및 특징: 555세대에서 825세대로 증가, 최고 32층 9개동
요약: 잠실 우성4차는 재건축을 통해 '아크로 잠실'로 탈바꿈할 예정이며, 9호선 역세권과 우수한 교육 환경을 갖춘 단지입니다.
3. 평면도 분석
타입별 특징 및 장단점 비교
- 89㎡: 방 3개, 욕실 1개, 계단식 구조, 채광 및 통풍 양호
- 105㎡: 방 3개, 욕실 1개, 계단식 구조, 넓은 거실 공간 확보
- 127㎡: 방 4개, 욕실 2개, 계단식 구조, 넉넉한 수납 공간
공간 활용도 평가
- 공간 효율성: 노후 아파트로서 현대적인 공간 효율성은 다소 부족
- 혁신 설계 요소: 재건축을 통해 혁신적인 설계 요소 도입 예정 (미확정)
- 발코니 확장: 재건축 시 발코니 확장 여부 및 효과 검토 필요
요약: 잠실 우성4차는 재건축을 통해 공간 효율성 및 혁신적인 설계 요소를 개선할 필요가 있습니다.
4. 입지 및 교통
입지 및 교통
- 지하철: 9호선 삼전역 도보 5분
- 버스: 단지 인근 다양한 버스 노선 존재
- 도로 접근성: 올림픽대로, 강변북로 등 주요 도로 접근 용이
- 지역 특성: 잠실 생활권, 롯데월드, 석촌호수 등 인접
- 개발 호재: 잠실 MICE 개발, 영동대로 지하 개발 등
- 지역 전망: 개발 호재로 인한 미래 가치 상승 기대
요약: 잠실 우성4차는 9호선 역세권, 편리한 도로 교통, 잠실 생활권 공유 등 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.
5. 교육 환경
교육 환경
- 초등학교: 서울잠전초등학교 (도보 10분)
- 중학교: 정신여자중학교
- 고등학교: 정신여자고등학교
- 학원가: 대치동 학원가 접근 용이
- 교육 시설: 송파도서관, 잠실 학생체육관 등
요약: 잠실 우성4차는 초, 중, 고등학교 및 학원가 접근성이 좋아 교육 환경이 우수한 편입니다.
6. 생활 편의시설
생활 편의시설
- 쇼핑/마트: 롯데백화점, 롯데마트, 코스트코 등
- 의료시설: 아산병원, 삼성서울병원 등 대형 병원 인접
- 문화/여가: 롯데월드, 석촌호수, 올림픽공원 등
- 공원/녹지: 석촌호수, 올림픽공원 등 풍부한 녹지 공간
- 관공서/금융: 송파구청, 잠실 우체국, 은행 등
요약: 잠실 우성4차는 쇼핑, 의료, 문화, 여가, 관공서 등 다양한 생활 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.
7. 단지 내 시설 및 환경
단지 내 시설 및 환경
- 커뮤니티 시설: (재건축 후) 피트니스센터, GX룸, 독서실 등 (예정)
- 보안: (재건축 후) 24시간 경비, CCTV 등 강화 (예정)
- 조경: (재건축 후) 테마 정원, 옥상 정원 등 조성 (예정)
- 주차 시설: (재건축 후) 지하 주차장, 세대당 주차 대수 증가 (예정)
- 관리 상태: 노후 아파트로 관리 상태는 보통 수준
요약: 잠실 우성4차는 재건축을 통해 커뮤니티 시설, 보안, 조경, 주차 시설 등 단지 내 환경을 대폭 개선할 예정입니다.
8. 시세 및 거래 정보
시세 및 거래 정보
- 매매 시세: (2025년 4월 기준) 89㎡: 18억 ~ 20억, 105㎡: 20억 ~ 22억, 127㎡: 23억 ~ 25억
- 최근 실거래가: (2025년 3월) 89㎡: 19억 5,000만원, 105㎡: 21억 5,000만원, 127㎡: 25억 5,000만원
- 평당가: 6,000만원 ~ 7,000만원
- 전세: 89㎡: 6억 ~ 7억, 105㎡: 7억 ~ 8억, 127㎡: 8억 ~ 9억
- 최근 실거래가: (2025년 3월) 127㎡: 6억 5,000만원
- 월세: 127㎡: 1억 / 250만원
- 최근 실거래가: (2025년 3월) 1억 / 250만원
- 시세 변동 추이: 최근 1년간 상승세 유지
- 전세가율: 30% ~ 40%
- 인근 유사 단지와 시세 비교: 잠실 엘스, 리센츠 등 대비 저렴
요약: 잠실 우성4차는 재건축 기대감으로 시세가 상승하고 있으며, 인근 유사 단지 대비 가격 경쟁력이 있습니다.
9. 관리비 분석
관리비 상세
- 면적별 평균 관리비: 89㎡: 25만원, 105㎡: 30만원, 127㎡: 35만원
- 관리비 구성 항목: 인건비, 청소비, 경비비, 수선유지비 등
- 유사 단지 대비 관리비 수준: 유사 단지 대비 보통 수준
- 장기수선충당금: (확인 필요)
요약: 잠실 우성4차의 관리비는 면적별로 상이하며, 유사 단지 대비 보통 수준입니다.
10. 개발 호재 및 지역 전망
개발 호재 및 지역 전망
- 교통: GTX-A 노선 개통 예정, 올림픽대로 지하화
- 상업: 잠실 MICE 개발, 코엑스-GBC 개발
- 리스크: 금리 인상, 부동산 경기 침체
- 주변 개발 계획 영향: 잠실 MICE 개발로 인한 상업, 업무 기능 강화
요약: 잠실 우성4차는 교통 및 상업 개발 호재가 많아 미래 가치 상승이 기대되지만, 금리 인상 및 부동산 경기 침체는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
11. 장점 및 단점 분석
장점 및 단점 분석
- 장점
- 9호선 역세권
- 우수한 교육 환경
- 재건축 기대감
- 단점
- 노후 시설
- 낮은 주차 대수
- 높은 재건축 부담금
- SWOT 분석
- 강점(Strengths): 9호선 역세권, 우수한 교육 환경, 잠실 생활권
- 약점(Weaknesses): 노후 시설, 낮은 주차 대수, 높은 재건축 부담금
- 기회(Opportunities): 잠실 MICE 개발, GTX-A 노선 개통
- 위협(Threats): 금리 인상, 부동산 경기 침체, 재건축 지연
12. 투자 및 거주 의견
투자 및 거주 의견
- 투자: 재건축 진행 상황에 따라 투자 가치 변동 가능
- 투자 추천: 보류 (재건축 진행 상황 지켜볼 필요)
- 투자 적정 시점: 관리처분계획인가 이후
- 수익률 전망: (예상) 10% ~ 20%
- 거주: 교육 환경 중시하는 학부모에게 추천
- 실거주 만족도: (예상) 보통
- 주요 거주 추천 대상: 자녀 있는 가구
- 추천 평형 및 동: 남향, 고층
13. 단지 평가 및 종합 점수
단지 평가 (100점 만점)
- 기본 정보: 3/10
- 세대수: 2/4 (555세대)
- 준공년도: 0/3 (1983년)
- 주차대수: 1/3 (세대당 0.49대)
- 입지 및 교통: 9/10
- 지하철 접근성: 5/5 (9호선 삼전역 도보 5분)
- 버스 접근성: 3/3 (도보 5분 이내, 다양한 노선)
- 도로 접근성: 1/2 (약간의 이동 필요)
- 생활 인프라: 5/10
- 쇼핑 및 편의시설: 3/4 (도보 10분)
- 의료시설 접근성: 1/3 (차량 10분)
- 문화 및 여가시설: 1/3 (차량 10분)
- 교육 환경: 7/10
- 초등학교: 3/4 (도보 10분)
- 중학교: 2/3 (도보 15분)
- 고등학교 및 학군: 2/3 (일반 학군)
- 단지 내 시설: 3/10
- 커뮤니티 시설: 1/3 (미비)
- 조경 및 녹지: 1/2 (보통)
- 보안 및 관리: 1/2 (보통)
- 가격 효율성: 5/10
- 평당 가격 가성비: 2/5 (가격 대비 효율 낮음)
- 향후 가치 상승 가능성: 3/5 (일부 호재 존재)
- 미래 가치: 7/10
- 교통 호재: 4점
- 인프라 호재: 3점
- 도시 개발/재개발 및 환경 개선: 4점
- 총점: (4+3+4) / 15 * 10 = 7.33점
종합 점수: 55.7/100
14. 추가 정보
- 관리사무소: 02-418-8104
- 최근 이슈: DL이앤씨 '아크로' 브랜드 적용, 재건축 진행
- 참고 자료: 호갱노노, 나무위키, 네이버 부동산
- 입주민 의견: (온라인 커뮤니티, 부동산 플랫폼 리뷰 분석 필요)
※ 본 보고서는 2025년 04월 기준 최신 정보를 반영하였습니다.
