잠실주공5단지 단지 분석 보고서
1. 요약 (Executive Summary)
잠실주공5단지는 잠실역 역세권에 위치한 대규모 재건축 예정 단지로, 뛰어난 입지와 미래 가치가 높습니다. 다만, 높은 매매 가격과 재건축 진행에 따른 불확실성은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 재건축 투자 또는 잠실 생활권 직장인에게 추천합니다.
2. 기본 정보
기본 정보
- 단지명: 잠실주공5단지
- 주소: 서울특별시 송파구 송파대로 567 (잠실동)
- 건설사: 대한주택공사
- 준공년도: 1978년
- 세대수: 3,930세대
- 동수 및 층수: 30개동, 최고 15층
- 주차대수: 2,411대 (세대당 0.61대)
- 난방방식: 지역난방, 열병합
- 용적률/건폐율: 138% / 정보 없음
사업 개요 (재건축/재개발인 경우)
- 사업 추진 배경: 노후화된 아파트의 주거 환경 개선 및 잠실 지역 랜드마크 조성
- 사업 진행 과정: 신속통합기획(신통기획) 확정
- 시공사 선정 과정: 미정
- 사업 규모 및 특징: 최고 70층, 6,383세대 (예정)
요약: 잠실주공5단지는 잠실역 역세권에 위치한 대규모 단지로, 재건축을 통해 주거 환경 개선 및 가치 상승이 기대됩니다.
3. 평면도 분석
타입별 특징 및 장단점 비교
- 112A㎡: 방 3개, 욕실 1개, 복도식 구조, 넓은 거실, 4Bay 판상형 구조
- 112B㎡: 방 3개, 욕실 1개, 복도식 구조, 넓은 거실, 4Bay 판상형 구조
- 119A㎡: 방 3개, 욕실 1개, 복도식 구조, 넓은 거실, 4Bay 판상형 구조
공간 활용도 평가
- 공간 효율성: 보통 (1970년대 후반 건축, 현대 아파트 대비 공간 효율성 낮음)
- 혁신 설계 요소: 없음 (과거 아파트 설계 기준 적용)
- 발코니 확장: 미확장 (재건축 시 확장 예정)
요약: 잠실주공5단지의 평면도는 과거 건축된 아파트의 일반적인 형태를 가지고 있으며, 재건축을 통해 현대적인 평면 구조로 개선될 예정입니다.
4. 입지 및 교통
입지 및 교통
- 지하철: 2호선, 8호선 잠실역 도보 10분 이내
- 버스: 단지 앞 버스 정류장 (다양한 노선)
- 도로 접근성: 잠실대교, 올림픽대로
- 지역 특성: 롯데월드, 석촌호수, 한강공원 인접
- 개발 호재: 잠실 MICE 개발, 영동대로 지하 복합 개발
- 지역 전망: 긍정적 (잠실 지역의 지속적인 개발 및 발전)
요약: 잠실주공5단지는 잠실역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변에 다양한 편의시설과 개발 호재가 있어 미래 가치가 높습니다.
5. 교육 환경
교육 환경
- 초등학교: 서울신천초등학교 (단지 내 위치)
- 중학교: 신천중학교, 잠신중학교, 잠실중학교
- 고등학교: 잠신고등학교, 잠실고등학교, 잠일고등학교
- 학원가: 대치동 학원가 접근 용이
- 교육 시설: 잠실도서관, 송파구민회관
요약: 잠실주공5단지는 단지 내 초등학교를 비롯하여 주변에 다양한 학군이 형성되어 있어 교육 환경이 우수합니다.
6. 생활 편의시설
생활 편의시설
- 쇼핑/마트: 롯데백화점, 롯데마트, 롯데월드몰, 홈플러스
- 의료시설: 아산병원
- 문화/여가: 롯데시네마, 롯데콘서트홀, 석촌호수, 한강공원
- 공원/녹지: 석촌호수, 한강공원
- 관공서/금융: 송파구청, 잠실동 주민센터, 은행
요약: 잠실주공5단지는 롯데월드, 롯데백화점, 아산병원 등 다양한 쇼핑, 의료, 문화 시설이 인접해 있어 편리한 생활을 누릴 수 있습니다.
7. 단지 내 시설 및 환경
단지 내 시설 및 환경
- 커뮤니티 시설: 미비 (재건축 시 개선 예정)
- 보안: 24시간 경비
- 조경: 노후화 (재건축 시 개선 예정)
- 주차 시설: 지상 주차 (세대당 주차 대수 부족, 재건축 시 개선 예정)
- 관리 상태: 보통
요약: 잠실주공5단지는 노후화된 단지 시설로 인해 커뮤니티 시설 및 조경이 미비하나, 재건축을 통해 쾌적한 주거 환경으로 개선될 것으로 기대됩니다.
8. 시세 및 거래 정보
시세 및 거래 정보
- 매매 시세: 34억 ~ 41억 (2025년 4월 기준)
- 최근 실거래가: 34억 7,700만원 (2025년 3월, 112㎡)
- 평당가: 1억원 이상
- 전세: 7억 ~ 9억 (2025년 4월 기준)
- 최근 실거래가: 8억원 (2025년 3월, 112㎡)
- 월세: 200만원 ~ 300만원 (2025년 4월 기준)
- 최근 실거래가: 250만원 (2025년 3월, 112㎡)
- 시세 변동 추이: 상승세 (재건축 기대감으로 인해 지속적인 상승 추세)
- 전세가율: 20% ~ 25%
- 인근 유사 단지와 시세 비교: 인근 재건축 단지 (잠실엘스, 리센츠) 대비 유사하거나 높은 수준
요약: 잠실주공5단지는 높은 매매 시세를 유지하고 있으며, 재건축 기대감으로 인해 시세 상승이 예상됩니다.
9. 관리비 분석
관리비 상세
- 면적별 평균 관리비: 20만원 ~ 30만원 (112㎡ 기준)
- 관리비 구성 항목: 일반관리비, 경비비, 청소비, 수선유지비 등
- 유사 단지 대비 관리비 수준: 보통
- 장기수선충당금: 확인 필요
요약: 잠실주공5단지의 관리비는 유사 단지와 비슷한 수준이며, 노후화된 아파트의 특성상 수선유지비가 높을 수 있습니다.
10. 개발 호재 및 지역 전망
개발 호재 및 지역 전망
- 교통: GTX-A, C 노선 개통 예정 (삼성역 경유)
- 상업: 잠실 MICE 개발 (컨벤션 센터, 호텔, 업무 시설)
- 리스크: 재건축 사업 지연 가능성, 금리 인상
- 주변 개발 계획 영향: 잠실 지역의 가치 상승
요약: 잠실주공5단지는 GTX 개통, MICE 개발 등 다양한 개발 호재로 인해 미래 가치가 높으나, 재건축 사업 지연 가능성 및 금리 인상 등의 리스크도 고려해야 합니다.
11. 장점 및 단점 분석
장점 및 단점 분석
- 장점
- 뛰어난 입지 조건 (잠실역 역세권)
- 우수한 교육 환경 (단지 내 초등학교, 주변 학군)
- 풍부한 생활 편의시설 (롯데월드, 아산병원 등)
- 높은 미래 가치 (재건축, 개발 호재)
- 단점
- 노후화된 아파트 (시설 미비, 주차 공간 부족)
- 높은 매매 가격
- 재건축 사업 지연 가능성
- SWOT 분석
- 강점(Strengths): 뛰어난 입지, 우수한 교육 환경, 풍부한 생활 편의시설
- 약점(Weaknesses): 노후화된 아파트, 높은 가격, 재건축 불확실성
- 기회(Opportunities): 재건축 진행, 주변 개발 호재
- 위협(Threats): 부동산 경기 침체, 금리 인상
12. 투자 및 거주 의견
투자 및 거주 의견
- 투자
- 투자 추천: 보류 (높은 가격 및 재건축 불확실성 고려)
- 투자 적정 시점: 재건축 사업 구체화 시점
- 수익률 전망: 높음 (장기적인 관점에서 가치 상승 기대)
- 예상 투자 수익률: (매매 차익, 임대 수익) 재건축 진행 상황에 따라 변동
- 투자 회수 기간: 10년 이상
- 거주
- 실거주 만족도: 보통 (노후화된 아파트 감안)
- 주요 거주 추천 대상: 재건축 투자 목적, 잠실 지역 직장인
- 추천 평형 및 동: 남향, 고층 선호
13. 단지 평가 및 종합 점수
단지 평가 (100점 만점)
- 기본 정보: 7/10 (세대수, 준공년도, 주차대수 고려)
- 입지 및 교통: 10/10 (지하철, 버스, 도로 접근성 우수)
- 생활 인프라: 9/10 (쇼핑, 의료, 문화 시설 양호)
- 교육 환경: 8/10 (초등학교, 학군 양호)
- 단지 내 시설: 4/10 (노후화로 인해 시설 미비)
- 가격 효율성: 5/10 (높은 가격, 재건축 기대감 반영)
- 미래 가치: 9/10 (재건축, 개발 호재 긍정적 영향)
- 투자 가치: 6/10 (재건축 불확실성, 투자 리스크 존재)
- 거주 만족도: 6/10 (노후화된 아파트 감안)
종합 점수: 64/100
14. 추가 정보
- 관리사무소: 02-422-4005
- 최근 이슈: 신속통합기획(신통기획) 확정
- 참고 자료: 호갱노노, 나무위키, 네이버 부동산
- 입주민 의견: 온라인 커뮤니티, 부동산 플랫폼 리뷰 분석
※ 본 보고서는 2025년 04월 기준 최신 정보를 반영하였습니다.
