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잠실 레이크팰리스 단지 분석 보고서
soso한아재
2025. 4. 2. 23:36
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1. 요약 (Executive Summary)
레이크팰리스는 총 2,678세대의 대단지로, 2006년 12월에 준공된 송파구 잠실동의 대표적인 아파트 단지입니다. 석촌호수 인근의 쾌적한 환경과 편리한 교통, 우수한 학군을 자랑하며, 실거주 만족도와 투자 가치가 모두 높은 단지입니다.
2. 기본 정보
기본 정보
- 단지명: 레이크팰리스
- 주소: 서울특별시 송파구 잠실로 88 (잠실동 44)
- 건설사: 삼성물산, GS건설
- 준공년도: 2006년 12월
- 세대수: 2,678세대
- 동수 및 층수: 35개동, 최고 32층
- 주차대수: 4,113대 (세대당 1.53대)
- 난방방식: 지역난방, 열병합
- 용적률/건폐율: 273%/14%
사업 개요 (재건축/재개발인 경우)
- 사업 추진 배경: 잠실주공4단지 재건축
- 사업 진행 과정: 잠실주공 4단지 재건축 사업
- 시공사 선정 과정: 컨소시엄 (삼성물산, GS건설)
- 사업 규모 및 특징: 2,678세대 대단지, 석촌호수 인접, 랜드마크 단지
요약: 레이크팰리스는 잠실주공4단지를 재건축한 대규모 단지로, 쾌적한 환경과 우수한 주거 인프라를 갖춘 랜드마크 아파트입니다.
3. 평면도 분석
타입별 특징 및 장단점 비교
- 86A/B㎡: 26평, 3bay, 방3/욕실2, 드레스룸, 채광 및 통풍 우수
- 114㎡: 34평, 4bay 판상형, 방3/욕실2, 드레스룸, 넓은 공간 활용
- 144㎡: 43평, 4bay 타워형, 방4/욕실2, 넓은 드레스룸, 넉넉한 수납공간
- 166A/167B㎡: 50평, 4bay 타워형, 방4/욕실2, 넓은 드레스룸 및 팬트리, 고급 마감재
공간 활용도 평가
- 공간 효율성: 우수, 넓은 수납공간과 효율적인 동선 설계
- 혁신 설계 요소: 4bay 설계, 드레스룸, 팬트리, 알파룸 (일부 타입)
- 발코니 확장: 발코니 확장 시공, 넓은 실내 공간 확보
요약: 다양한 평형과 혁신적인 설계로 공간 활용도가 뛰어나며, 거주 만족도를 높이는 다양한 요소를 갖추고 있습니다.
4. 입지 및 교통
입지 및 교통
- 지하철: 2호선 잠실역, 잠실새내역 도보 10분, 9호선 석촌고분역, 삼전역 도보 12분
- 버스: 단지 인근 버스 정류장 (다수 노선)
- 도로 접근성: 올림픽대로, 강변북로, 송파대로 용이
- 지역 특성: 석촌호수, 롯데월드 인접, 편리한 생활 인프라, 쾌적한 주거 환경
- 개발 호재: 잠실 MICE 개발, 영동대로 지하공간 개발 (GTX-A, GTX-C)
- 지역 전망: 잠실 지역은 지속적인 개발 호재로 높은 가치 상승 기대
요약: 지하철 2, 8, 9호선을 이용 가능한 트리플 역세권 단지이며, 도로망 또한 잘 갖춰져 서울 전역으로의 접근성이 뛰어납니다.
5. 교육 환경
교육 환경
- 초등학교: 서울송전초등학교 (단지 내 위치)
- 중학교: 잠신중학교
- 고등학교: 영동일고등학교, 잠신고등학교, 정신여고 등 (송파구 학군)
- 학원가: 잠실역, 잠실새내역 인근 학원가
- 교육 시설: 단지 내 도서관, 인근 송파도서관, 잠실평생학습센터
요약: 단지 내 초등학교를 품고 있는 '초품아' 단지이며, 주변에 명문 학군 및 학원가가 형성되어 교육 환경이 매우 우수합니다.
6. 생활 편의시설
생활 편의시설
- 쇼핑/마트: 롯데백화점 잠실점, 롯데마트, 롯데월드몰, 코엑스, 현대백화점 무역센터점, 스타필드 코엑스몰, 홈플러스 잠실점, 하나로마트 석촌점
- 의료시설: 서울아산병원, 삼성서울병원, 강동경희대학교병원
- 문화/여가: 롯데월드, 석촌호수, 올림픽공원, 샤롯데씨어터, 코엑스 아쿠아리움, 봉은사
- 공원/녹지: 석촌호수, 송파나루공원, 올림픽공원, 개나리공원
- 관공서/금융: 송파구청, 주민센터, 등기소, 세무서, 은행, 우체국 등
요약: 롯데월드, 석촌호수, 대형 쇼핑몰, 병원, 공원, 문화시설 등 최고 수준의 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.
7. 단지 내 시설 및 환경
단지 내 시설 및 환경
- 커뮤니티 시설: 휘트니스센터, GX룸, 수영장, 사우나, 골프연습장, 스크린골프, 게스트룸, 카페, 키즈룸, 독서실, 실버룸
- 보안: 24시간 경비, CCTV, 단지 내외부 보안 시스템, 세대별 домофон
- 조경: 테마 정원, 어린이 놀이터, 중앙 광장, 산책로, 수경 시설, 다양한 조경수
- 주차 시설: 지하 주차장, 세대당 1.53대, 넉넉한 주차 공간, 방문객 주차 공간
- 관리 상태: 전문 관리 업체를 통한 체계적인 관리, 조경 및 커뮤니티 시설 관리 양호
요약: 최고급 커뮤니티 시설과 아름다운 조경, 철저한 보안 시스템을 갖춘 최고 수준의 단지 환경을 제공합니다.
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8. 시세 및 거래 정보
시세 및 거래 정보
- 매매 시세: 21억 7,600만원 (최근 1개월 평균, 26평 기준)
- 최근 실거래가: 22억 3,000만원 (25.02.22, 86A/86B㎡, 16층)
- 평당가: 약 8,369만원 (26평 기준)
- 전세: 12억원 ~ 19억원 (34평, 43평, 50평 기준)
- 최근 실거래가: 19억원 (25.04.02, 166.86A㎡, 고층)
- 월세: 5억/80만원 ~ 2억/220만원 (34평, 26평 기준)
- 최근 실거래가: 2억/120만원 (25.04.01, 86.13A㎡, 저층)
- 시세 변동 추이: 최근 3년간 꾸준히 상승
- 전세가율: 50% ~ 60% 수준
- 인근 유사 단지와 시세 비교: 잠실 엘스, 리센츠, 트리지움 등 주변 대단지 신축 아파트와 유사하거나 약간 낮은 수준
요약: 최근 실거래가 기준으로 26평형 매매 시세는 21억 7,600만원이며, 꾸준한 시세 상승과 안정적인 거래량을 보입니다.
9. 관리비 분석
관리비 상세
- 면적별 평균 관리비: 평균 22만원 (2025년 3월 기준, 26평 기준)
- 겨울: 29만원 (26평 기준)
- 여름: 20만원 (26평 기준)
- 관리비 구성 항목: 일반관리비, 경비비, 청소비, 수선유지비, 시설유지비 등
- 유사 단지 대비 관리비 수준: 대단지 신축 아파트 평균 수준
- 장기수선충당금: (별도 확인 필요)
요약: 평균 관리비는 22만원 수준으로, 대단지 아파트임을 감안하면 합리적인 수준입니다.
10. 개발 호재 및 지역 전망
개발 호재 및 지역 전망
- 교통: GTX-A, GTX-C 노선 개통 예정, 지하철 9호선 연장
- 상업: 잠실 MICE 개발 (전시, 컨벤션 시설 확충), 제2롯데월드 (롯데월드타워 & 롯데월드몰)
- 리스크: 금리 인상, 부동산 시장 변동성, 주변 지역 개발에 따른 상대적 가치 하락 가능성
- 주변 개발 계획 영향: 잠실 MICE 개발 및 교통망 확충으로 미래 가치 상승 기대
요약: GTX 노선 및 MICE 개발 등 대규모 개발 호재로 인해 장기적인 가치 상승 잠재력이 매우 높습니다.
11. 장점 및 단점 분석
장점 및 단점 분석
- 장점
- 우수한 입지 (석촌호수 인접, 롯데월드, 편리한 교통)
- 대단지, 랜드마크 아파트 (브랜드 인지도 높음)
- 우수한 학군 및 교육 환경 (초품아)
- 최고급 커뮤니티 시설 및 조경
- 단점
- 높은 매매 가격 및 초기 투자 비용
- 롯데월드 인접으로 인한 소음 (일부 동)
- 구축 아파트 대비 높은 관리비
- SWOT 분석
- 강점(Strengths): 최고의 입지, 대단지, 랜드마크, 우수한 학군, 커뮤니티 시설, 조경
- 약점(Weaknesses): 높은 가격, 소음 (일부), 높은 관리비
- 기회(Opportunities): GTX 노선 개통, 잠실 MICE 개발, 한강변 개발 수혜
- 위협(Threats): 부동산 경기 침체, 금리 인상, 주변 신축 단지 공급 증가, 소음 문제 민원 발생 가능성
12. 투자 및 거주 의견
투자 및 거주 의견
- 투자
- 투자 의견: 적극 추천
- 투자 추천: 추천
- 투자 적정 시점: 장기적인 관점에서 긍정적, 시장 상황에 따라 분할 매수 고려
- 수익률 전망: 높음 (장기적인 가치 상승 및 임대 수익 기대)
- 예상 투자 수익률: 연 5% 이상 (장기 투자, 시장 상황에 따라 변동 가능)
- 투자 회수 기간: 장기 투자 (5년 이상)
- 거주
- 실거주 만족도: 매우 높음
- 주요 거주 추천 대상: 자녀가 있는 가구, 고소득 전문직, 쾌적하고 편리한 환경을 선호하는 수요층
- 추천 평형 및 동: 다양한 평형, 석촌호수 뷰 선호 시 131~135동 추천
13. 단지 평가 및 종합 점수
단지 평가 (100점 만점)
- 기본 정보: 10/10
- 입지 및 교통: 10/10
- 생활 인프라: 10/10
- 교육 환경: 10/10
- 단지 내 시설: 10/10
- 가격 효율성: 7/10
- 미래 가치: 10/10
- 투자 가치: 9/10
- 거주 만족도: 10/10
종합 점수: 96/100
14. 추가 정보
- 관리사무소: 02-2147-1000 (단지 내 관리사무소)
- 최근 이슈: 최근 실거래가 및 전세가 변동, 커뮤니티 시설 이용 관련 공지사항
- 참고 자료: 호갱노노, 네이버 부동산, 나무위키, 국토교통부 실거래가 공개시스템
- 입주민 의견: 호갱노노, 네이버 부동산, 부동산 관련 카페 및 커뮤니티 리뷰 분석
※ 본 보고서는 2025년 04월 03일 기준 최신 정보를 반영하였습니다.
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